4月初，去中粮观赏，我发交际渠道慨叹，奥体最中心方位的大平层，当年摇号的白月光，交房后，景象观感很好，外立面公建感，水景层次感也优异，从交房的水平看，算得上港务区的一队伍。

  小区大都楼栋为三代宅，曾经老规范客厅没做阳台的那种，少量几栋是四代宅，我查了下，清一色的大面积，17000+的起步价，当年还摇号了。

  结合周边二手房当下，尤其是大户型的流转行情，谈不上大赚，但不亏，自住体会绝佳。

  再看招商西安玺，当下单盘主义的六边形兵士，地段，品牌，价格，户型等无显着短板，归于自住为主，买来改进的奥体天花板小区，地段不熟中粮，产品朴实度上更胜。

  都是各自年代，地处奥体一队伍的产品，但稀缺度上，西安玺的确更胜一筹，奥体壹号的竞赛，还有全运村五期，二手房现在19000+。

  答：在房价不涨，供大于求的现状下，新规范，新产品的更新，必定会分流老产品的需求，这是年代开展的产品，且新产品必定更优，不然也没有需求。

  今日刚好是五四，住所项目规范已实施，详细包含 层高不低于3米，4层及以上住所设置电梯，前进墙体和楼板隔声功能，空调室外机安装在专用渠道，规则不同气候区供暖、空调设备设置要求等。

  西安由于新房商场之间的竞赛，需求剧烈，上述规范不少都是落地的，比方层高，栏杆高度，网络信号，北向一致外机渠道的，能够说咱们是吃着细糠的。

  但作为全国规范，在更多低能级城市，这些还没做到，所以地处西安，对新规的感知不强。

  或许这里边最大的痛点是隔音，现在还没有开发商有很好解决方案，包含实践落地状况，有待调查。

  苹果16出来了，大屏，人脸辨认，4800万像素广角，对15有冲击吗，还好，但对7、8、9有冲击吗，当然，房子也是产品，也在更新换代。

  答：不是奥体买不起，而对错奥体更有性价比，我们对房价的重视，往往都在全运村二手破2万，招商西安玺均价2.4万这些抢手事情上，但殊不知，港务区冷门的二手房，现在也在跌出性价比。

  非奥体区域，非名校学区，一般三代住所，老产品无阳台，且买来出资不自住，这样的房子在港务举目皆是，以下区域为例：

  保税区地铁口：百亩大盘招商城市主场，贝壳挂牌均价（高层+洋房）17570元/㎡，高层均价15000元 /㎡，贱价房源均价13039 元 /㎡，140万预算内，103㎡小三室，仍是精装，这仅仅挂牌，实践成交价格还能谈。

  港务大路以西：保利锦上，贝壳挂牌均价15640 元/㎡，清一色小高社区，毛坯交给，贱价房源挂牌均价13948 元/㎡， 小三室户型，价格也都能谈。

  港务大路以东：华润港悦城，刚刚交给的次新房小区，现在暂无法买卖，但能够等，二手价格不会太高，紫云府贝壳挂牌均价15863 元/㎡，结合周边新房供给状况和价格，二手还有空间。

  紫云府南侧的汇悦城，现在二手贱价房源已来到12077 元/㎡，大高层，小三室为主。

  上述预算范围内，小区质量高，二手房房源多，价格适中的是招商城市主场，三号线地铁口。

  答：能这么问，阐明版懂非懂，从住所结构上看，三代指的可关闭的阳台，四代为不行关闭的天台，详细到西安，包含阳台+天台，纯天台两种，又以朝向不同，分为南向，北向，东西向。

  2024年的四代住所刚鼓起，拼的是天台赠送的面积，你10㎡，我20㎡，简略粗犷，但2025年显着是产品前进了。

  除个别极点小区，仍旧又大，有宽，又长外，更多的则是在拓宽室内面积，以飘窗方式，扩展室内赠送，用110㎡完成130㎡，130㎡完成150㎡的作用，包含小面积也开端做独栋单元，2T2户，刚需改进也做公建立面，下沉会所。

  所以当下四代的竞赛， 不仅是户型和三代的差异，而是全方位的竞赛，除央企能凭这卖高溢价外，本地开发商这么做的，乃至价格涨不上去。

  三代，四代在西安各有诉求，好像电车和油车的境况相同，谁也无法压服谁，那就各自安好就行。

  答：当下盛行大门，会所，外立面三件套，对初次看房的刚需，杀伤力很大，但从日子讲，刚需更要介意的是价格，配套，户型，有用比美观更重要。

  地建嘉信臻境从方位看，可谓冰火两重天，门前地铁口，吾悦广场商业，门后城中村，西户铁路线，平和工业园，且小区仍是三角地块，开发商自身，有产品，但并不知名。

  小区均价15500+，谈不上性价比，但也在周边刚需预算内，主打高新一中沣东中学，区域头部校园，小学为一般的沣东试验小学。

  初看高新一中分校，地铁口，吾悦广场，四代住所的新鲜感，很快会被周边商场，铁路，城中村，高架的现状磨平。

  站在大的纬度，只需信任时刻，信任沣东，这里有改造空间和时机，说不定相貌会面目一新。

  站在当下境况，所见即所得，北望遗址遥遥无期，南靠雁塔产业园，进度缓慢，村子围住社区。

  15500+现已不是低门槛了，高新二手房，雁塔二手房，长安二手房，都现已跌回性价比，沣东中心的六合源兰樾坊、沣华熙城，也现已万元出面，跌出性价比。

  答：由于作为营销道具，好用，美观，利于卖房，至于后期好不好用，那是物业的事儿，是业主的事儿，不是开发商的事儿，我们的意图，起点不同。

  对大户型，纯改进小区而言，会所自身的泳池，健身房，瑜伽室，私宴厅等，自身是一种心情价值，是走出家门后，邻里关系的延伸，是一种抱负日子方式的延伸，假如好的物业，高的收费，能有很好的保护，自然是如虎添翼。

  但关于小户型，纯刚需而言，业主996，007的日子方式，就决议了人在小区的时刻是很有限的，只要有用主义，没有心情价值，以2.2块的西安物业费规范，开发商不补助，是养不起会所的。

  就好像天台相同，豪宅做，能够，也看不到私搭乱建，刚需做，封窗形形色色，中心便是需求错配了。

  对刚需小区而言，多种点事儿，多点活动场所，多个篮球场，多个儿童沙坑，楼间距大一点，的确比会所要有用的多。

  答：往后西安的新房商场，也是二元分解，一是以招商西安玺，曲江金茂府为头部，曲江奥体的豪宅，装备，美感，产品细节拉满，虹吸西北有钱集体，这类需求一直在，但嘴巴很挑，地段，产品，心情价值都要到位，才会买单。

  二是以信达雁栖云著、白发利君都荟城央这种为代表，比较刚的小区，但地处主城区内地，周边老破小聚集，本地人就地置换的房子，产品干流，价格适中，把本地刚需吸收殆尽。

  三是二手房，西安每年近10万套的成交，单价万元出面的，主打性价比拉满，也是有需求的。

  现状看，都挺极点的，虽是不同维度的房子，但处处泄漏对性价比的寻求，这是有实打实买房需求的人群，重视的三个方向。

  而更多的则是没有买房需求的，当2025年房价定格，没有财物价值，只要自住价值，很多人对房子的重视，不是财物，而是负债，你展现的会所多大，景象多美，户型多棒，他介意的是月供4000，6000，仍是8000。

  房价不涨后，不住的人，没有了买房动力，需求也大大萎缩，不管巨细，买房自住，才是当下的要害，住进来，都是体会，不住空着，都是本钱。

  答：4月份，整个软件新城区域，贝壳的成交只要12套，其间招商臻观府三套，均价22000+，云水天境二套，均价19800+，苏宁云著五套，均价18000+，金茂悦园一套，均价21764+，天谷雅舍一套，均价21926+；

  能够说，软件新城，不管东西，巨细，二手房都是跌出了性价比，单价破二的房源不在少量，上述小区或许有户型，产品的部分短板，但也都是区域内占有地段，学区，或交给质量的头部小区，仍旧难挡二手破发行情。

  五章地处软东，方位更靠高新日子区，会所，外立面，大门的展现作用一楼，产品，价格中规中矩，拼性价比，必定打不过区域二手房。

  软件新城 的买房门槛，也是一降再降，从当年350万到现在250万，后续邦泰，铁建越秀，高科，金茂等还不断有新房问世。